Besenrein: Was Mieter bei der Wohnungs­übergabe wirklich schulden

Was bedeutet „besenrein“ laut Bundesgerichtshof?

Der Begriff steht in vielen Mietverträgen, ohne dass er dort erklärt wird. Der Bundesgerichtshof hat ihn mit Urteil vom 28. Juni 2006 (Az. VIII ZR 124/05) eingegrenzt: Die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Das Gericht verweist dabei auch auf den Duden, nach dem besenrein „mit dem Besen grob gereinigt“ bedeutet. Eine gründliche Reinigung jeder Fläche ist damit nicht gemeint.

In der Praxis heißt das: Die Wohnung ist leer geräumt, alle Gegenstände des Mieters sind entfernt, die Böden sind gefegt oder gesaugt. Grober Schmutz wie Spinnweben, Staubflocken, Verpackungsreste oder Sand und Erde auf dem Boden ist beseitigt. Wer besenrein übergibt, muss dagegen nicht jede Fuge schrubben oder die Küche bis in die letzte Ecke putzen, solange keine groben Verschmutzungen zurückbleiben.

Wie eng die Grenze gezogen werden kann, zeigt der entschiedene Fall selbst. Die Gerichte sahen dort eine Pflichtverletzung nur bei Spinnweben im Kellerraum, im Übrigen lagen nach ihrer Würdigung keine groben Verschmutzungen vor. Was im Einzelfall als grob gilt, bleibt allerdings eine Frage der konkreten Umstände und des Zustands der Wohnung.

Besenrein, gereinigt oder renoviert – wo liegt der Unterschied?

Besenrein ist die einfachste Stufe. Steht im Mietvertrag dagegen, dass die Wohnung „gereinigt“ oder „in sauberem Zustand“ zurückzugeben ist, kann mehr gemeint sein, etwa geputzte Fenster, ein gereinigtes Bad und eine saubere Küche. Ob eine solche Klausel wirksam ist und wie weit sie reicht, hängt von ihrer genauen Formulierung ab. Ein Blick in den Vertrag lohnt sich deshalb, bevor Sie den Auszug planen.

„Renoviert“ ist ein eigenes Thema. Dabei geht es um Schönheitsreparaturen, also etwa das Streichen von Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern. Diese Arbeiten schulden Mieter nur, wenn sie wirksam auf sie übertragen wurden. Viele Formularklauseln halten einer Prüfung nicht stand. Im genannten Urteil hielt der BGH zum Beispiel einen Fristenplan mit starren Renovierungsfristen für unwirksam.

• Besenrein: Räume leer, grobe Verschmutzungen entfernt, Böden gefegt oder gesaugt
• Gereinigt: je nach Vertrag zusätzlich Küche, Bad, Fenster und Böden gründlich sauber
• Renoviert: Schönheitsreparaturen wie Streichen – nur bei wirksamer Vereinbarung geschuldet

Was der Mietvertrag zusätzlich regeln kann

Neben der Reinigung regeln Mietverträge oft weitere Punkte für das Ende des Mietverhältnisses. Häufig geht es um Einbauten, die der Mieter selbst eingebracht hat, etwa eine eigene Küche, Einbauschränke oder einen verlegten Bodenbelag. Was der Mieter eingebaut hat, muss er in der Regel wieder entfernen, sofern mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart ist. Eine schriftliche Absprache vermeidet hier spätere Diskussionen.

Auch Keller, Dachbodenabteil, Garage oder Gartenhaus können im Vertrag genannt sein. Was mitvermietet wurde, gehört zur Übergabe und muss ebenfalls geräumt werden. Prüfen Sie außerdem, ob der Vertrag Vorgaben zu Schlüsseln, Zählerständen oder zum Ablauf der Übergabe enthält. Wer diese Punkte früh klärt, kann Räumung und Reinigung realistisch planen und gerät kurz vor dem Termin nicht unter Druck.

Lassen Sie sich Absprachen mit dem Vermieter schriftlich bestätigen, zum Beispiel wenn der Nachmieter eine Küche übernimmt oder ein Bodenbelag liegen bleiben darf. Mündliche Zusagen sind bei der Übergabe schwer nachzuweisen, vor allem wenn inzwischen eine andere Person die Wohnung verwaltet. Eine kurze E-Mail genügt oft, um später Klarheit zu haben.

Keller, Dachboden und Nebenräume nicht vergessen

Ein häufiger Stolperstein bei der Übergabe liegt nicht in der Wohnung, sondern ein paar Stockwerke tiefer oder höher. Kellerabteile und Dachböden werden über Jahre gefüllt und beim Auszug gern bis zuletzt aufgeschoben. Für die Übergabe gilt dort aber derselbe Maßstab wie in der Wohnung: leer geräumt und frei von groben Verschmutzungen. Das BGH-Urteil zeigt, dass gerade Spinnweben im Keller zum Thema werden können.

Planen Sie die Nebenräume deshalb von Anfang an mit ein. Bei Sperrmüll, alten Farbeimern oder Elektrogeräten braucht die Entsorgung Zeit, denn nicht alles darf in den Restmüll. Farben, Lacke und Chemikalien gehören zu einer Schadstoffsammlung oder zu dafür zugelassenen Fachfirmen. Klären Sie auch, ob im Fahrradraum oder auf Gemeinschaftsflächen noch Gegenstände von Ihnen stehen.

• Kellerabteil vollständig räumen, Boden fegen, Spinnweben entfernen
• Dachbodenabteil und Abstellräume auf vergessene Gegenstände prüfen
• Garage, Stellplatz und Gartenhaus leeren, sofern sie mitvermietet sind
• Briefkasten leeren und Namensschilder an Klingel und Briefkasten abnehmen
• Alle Schlüssel zusammensuchen, auch für Keller, Briefkasten und Garage

Übergabeprotokoll und Fotos: So sichern Sie sich ab

Ein Übergabeprotokoll hält fest, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Darin stehen Datum, Anwesende, der Zustand der einzelnen Räume, eventuelle Mängel, die Zählerstände sowie die Zahl der übergebenen Schlüssel. Beide Seiten unterschreiben, jede Seite erhält ein Exemplar. Lesen Sie das Protokoll vor der Unterschrift in Ruhe durch und lassen Sie Punkte ergänzen, mit denen Sie nicht einverstanden sind.

Fotos ergänzen das Protokoll. Fotografieren Sie jeden Raum aus mehreren Blickwinkeln, dazu Böden, Fenster, Küche, Bad, Keller und Dachboden. Achten Sie auf gute Beleuchtung und darauf, dass das Aufnahmedatum gespeichert ist. Ein kurzes Video beim Rundgang kann zusätzlich helfen. Bewahren Sie Protokoll und Bilder auf, bis die Kaution abgerechnet ist und keine Fragen mehr offen sind.

Hilfreich ist außerdem eine Vorbesichtigung mit dem Vermieter einige Wochen vor dem Auszug. Dabei lässt sich klären, was bis zur Übergabe noch erledigt werden soll, etwa der Rückbau eigener Einbauten oder die Räumung des Kellers. So bleibt genug Zeit für die Arbeiten, und am Übergabetag gibt es für beide Seiten weniger Überraschungen.

Wann sich Hilfe bei Räumung und Reinigung lohnt

Viele Auszüge laufen unter Zeitdruck: Der neue Mietvertrag beginnt, der alte endet, dazwischen bleiben nur wenige Tage. Wer dann noch Keller, Dachboden und Sperrmüll erledigen muss, kommt leicht an Grenzen. Hilfe lohnt sich vor allem, wenn viel Hausrat entsorgt werden muss, wenn Sie körperlich nicht selbst anpacken können oder wenn die Wohnung weit von Ihrem neuen Wohnort entfernt liegt.

Berisa Dienstleistungen räumt Wohnungen, Keller und Dachböden in Würzburg und im Umkreis von rund 150 km und übergibt die Räume besenrein, auf Wunsch auch gründlich gereinigt. Nach einer kostenlosen Besichtigung oder einer ersten Einschätzung anhand von Fotos erhalten Sie ein verbindliches Festpreis-Angebot. Den Termin stimmen wir so ab, dass er vor Ihre Übergabe passt.

Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung; maßgeblich sind Ihr Mietvertrag und die Umstände des Einzelfalls.

Quellen

• BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05